この記事でわかること
- 民泊と賃貸経営の収益性の違い
- それぞれのメリット・デメリット
- 初期費用と運営コストの比較
- あなたに向いているのはどちらか
はじめに
「空き物件を活用したいけど、民泊と賃貸、どっちがいいの？」
不動産投資や副業を考える方から、よくいただく質問です。
結論から言えば、「どちらが儲かるか」は物件の立地・タイプ・あなたの使える時間によって変わります。
この記事では、民泊と賃貸経営を「収益性」「リスク」「手間」など多角的に比較し、あなたに合った選択肢を見つけるお手伝いをします。
収益性の比較｜利回りはどちらが高い？
賃貸経営の収益モデル
賃貸経営の収益は非常にシンプルです。
月額収益 = 家賃収入 − 管理費・修繕積立金 − ローン返済
一般的な表面利回りの目安
| エリア | 表面利回り |
|---|---|
| 都心部（東京23区） | 3〜5% |
| 地方都市 | 6〜10% |
| 地方・郊外 | 10〜15%（空室リスク高） |
賃貸経営の最大の特徴は収益の安定性です。入居者がいる限り、毎月決まった額が入ってきます。
民泊の収益モデル
民泊の収益は、稼働率と宿泊単価によって大きく変動します。
月額収益 = 宿泊単価 × 稼働日数 − 運営コスト（清掃費、消耗品、光熱費など）
収益シミュレーション例（1LDK・都心部の場合）
| 項目 | 賃貸 | 民泊（稼働率70%） |
|---|---|---|
| 月額収入 | 12万円 | 約24万円 |
| 運営コスト | 約1万円 | 約8万円 |
| 手取り収益 | 約11万円 | 約16万円 |
この例では民泊が約1.5倍の収益となりますが、稼働率が50%を下回ると賃貸と同等かそれ以下になることも。
収益比較のまとめ
| 項目 | 賃貸経営 | 民泊 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 3〜15% | 10〜30%（変動大） |
| 収益の安定性 | ◎ 高い | △ 季節変動あり |
| 収益の上限 | 家賃相場に依存 | 運営次第で上振れ可能 |
初期費用の比較
賃貸経営の初期費用
既存物件を賃貸に出す場合、初期費用は比較的抑えられます。
| 項目 | 費用目安 |
|---|---|
| リフォーム・クリーニング | 10〜50万円 |
| 入居者募集費用（広告費） | 家賃1〜2ヶ月分 |
| 管理会社への委託費 | 家賃の5%程度/月 |
| 合計 | 20〜80万円 |
民泊の初期費用
民泊は「宿泊施設」として整備するため、初期費用が高くなる傾向があります。
| 項目 | 費用目安 |
|---|---|
| 届出・許可申請費用 | 3〜10万円 |
| 内装・インテリア | 30〜100万円 |
| 家具・家電一式 | 30〜80万円 |
| 寝具・リネン類 | 5〜15万円 |
| 消防設備（必要な場合） | 10〜50万円 |
| 撮影・リスティング作成 | 3〜10万円 |
| 合計 | 80〜250万円 |
ただし、DIYや中古家具の活用で大幅にコストカットすることも可能です。当サイトの体験記では、初期費用100万円以下での立ち上げ事例も紹介しています。
運営の手間を比較
賃貸経営の運営負担
賃貸経営は、管理会社に委託すればほぼ手間なしで運営できます。
オーナーがやること:
- 入居者審査の最終判断
- 大規模修繕の意思決定
- 確定申告
管理会社に委託しない「自主管理」の場合でも、入居者対応は月に数回程度。基本的には放置で収益が入るのが賃貸の魅力です。
民泊の運営負担
民泊は「宿泊業」のため、運営業務が多岐にわたります。
主な運営業務:
- 予約管理・料金調整
- ゲストとのメッセージ対応（24時間）
- チェックイン・チェックアウト対応
- 清掃手配・品質管理
- 消耗品の補充
- レビュー管理・返信
- トラブル対応
自主管理の場合、副業レベルではかなり大変です。本業がある方は、運営代行の利用を強くおすすめします。
運営負担の比較まとめ
| 項目 | 賃貸（管理委託） | 賃貸（自主管理） | 民泊（自主管理） | 民泊（代行委託） |
|---|---|---|---|---|
| 月間の作業時間 | ほぼ0時間 | 2〜5時間 | 20〜40時間 | 2〜5時間 |
| 対応の即時性 | 不要 | 低い | 高い（24時間） | 代行が対応 |
| 専門知識 | 低い | 中程度 | 高い | 低い |
リスクの比較
賃貸経営のリスク
空室リスク
入居者が退去すると、次の入居者が決まるまで収入ゼロ。地方物件では数ヶ月〜1年以上空くことも。
家賃下落リスク
築年数が経つにつれ、家賃相場は下がる傾向。10年で10〜20%下落することも珍しくありません。
入居者トラブル
家賃滞納、騒音トラブル、原状回復費用の負担など。
民泊のリスク
稼働率の変動
季節、曜日、イベントの有無で大きく変動。繁忙期と閑散期で収益が2〜3倍違うことも。
法規制リスク
住宅宿泊事業法（民泊新法）では年間180日の営業制限。自治体によってはさらに厳しい規制も。
近隣トラブル
ゲストの騒音やゴミ出しマナーで近隣住民とトラブルになるケースも。最悪の場合、営業停止に。
プラットフォーム依存
Airbnbなどのプラットフォームの規約変更や手数料改定の影響を受けやすい。
リスク比較まとめ
| リスク項目 | 賃貸経営 | 民泊 |
|---|---|---|
| 空室・稼働率リスク | 中 | 高 |
| 法規制リスク | 低 | 高 |
| 収益変動リスク | 低 | 高 |
| 近隣トラブルリスク | 低 | 中〜高 |
| 原状回復リスク | 中 | 中 |
物件タイプ別｜どちらが向いている？
民泊が向いている物件
| 物件タイプ | 理由 |
|---|---|
| 観光地・繁華街に近い物件 | 旅行者の需要が高く、高稼働が見込める |
| 駅から徒歩10分以内の物件 | アクセスの良さは民泊では重要な要素 |
| デザイン性のある物件 | 古民家、デザイナーズなど、写真映えする物件は高単価を狙える |
| 1LDK〜2LDKの物件 | カップル・家族・グループ需要に対応しやすい |
賃貸が向いている物件
| 物件タイプ | 理由 |
|---|---|
| 住宅街の物件 | 観光需要が低く、民泊の稼働率が見込めない |
| 駅から遠い物件 | 民泊ゲストは公共交通機関を使うことが多い |
| ワンルーム・1Kの物件 | 単身者向け賃貸需要が安定している |
| 築年数が古い物件 | 民泊は内装にコストがかかるため、賃貸の方が効率的なケースも |
両方のいいとこ取り？「マンスリー民泊」という選択肢
実は、民泊と賃貸の中間的な運営方法もあります。
マンスリー（ウィークリー）賃貸 + 民泊のハイブリッド運営:
- 繁忙期（観光シーズン）: 民泊として高単価で運営
- 閑散期: マンスリー賃貸として安定収益を確保
この方法なら、民泊の180日制限を気にせず、年間を通じて収益を最大化できます。ただし、運営の複雑さは増すため、代行業者の活用がおすすめです。
結論｜あなたに向いているのはどっち？
賃貸経営が向いている人
| チェック | 特徴 |
|---|---|
| ✓ | 安定した収益を重視する |
| ✓ | 運営に時間をかけたくない |
| ✓ | リスクを最小限に抑えたい |
| ✓ | 物件が住宅街や郊外にある |
| ✓ | 本業が忙しく副業に時間を割けない |
民泊が向いている人
| チェック | 特徴 |
|---|---|
| ✓ | 高い収益を狙いたい |
| ✓ | 運営を楽しめる（またはプロに任せられる） |
| ✓ | 物件が観光地や都心部にある |
| ✓ | インテリアやおもてなしに興味がある |
| ✓ | ある程度のリスクを許容できる |
まとめ
民泊と賃貸経営、どちらが「正解」ということはありません。
収益性を最大化したいなら民泊、安定性と手軽さを重視するなら賃貸が基本的な考え方です。
ただし、民泊は運営代行を活用すれば、手間をかけずに高収益を目指すことも可能です。
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※本記事の収益シミュレーションは一般的な目安であり、実際の収益は物件や運営状況により異なります。投資判断は自己責任でお願いいたします。
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